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土地市场趋于理性 杭州仍是房企追逐热点

2019年10月01日 08:25   来源:第一财经日报

  [ 土地市场正逐渐趋于理性。中指研究院数据显示,1~9月,全国300城土地供应88131万平方米,同比跌1%;成交面积72986万平方米,同比跌3%;溢价率16%,同比跌0.4%。土地市场供求双降,但出让金额不降反升。 ]

  土地市场正逐渐趋于理性。中指研究院数据显示,1~9月,全国300城土地供应88131万平方米,同比跌1%;成交面积72986万平方米,同比跌3%;溢价率16%,同比跌0.4%。

  实际上,继4月份达峰值后,土地市场热度持续下滑,8月平均成交溢价率不到10%。底价成交、流拍现象也明显增多,南京(楼盘)、重庆(楼盘)、天津(楼盘)等热门城市多幅地块流拍。这一现状,持续至9月。

  不过,杭州(楼盘)仍是房企追逐之地。前九月,杭州卖地收金近2223亿元,高居城市榜首。

  资金追逐杭州市场

  土地市场供求双降,但出让金额不降反升。据中指研究院数据,1~9月,全国300城卖地收入35195亿元,同比增15%;其中一线城市土地出让金3830亿元,同比增26%;二线城市出让金19473亿元,同比增26%。

  这背后,是全国土地均价仍在持续走高。数据显示,前九月300城土地成交均价2581元/平方米,同比增17%。二线城市拉动效果明显,成交均价3442元/平方米,同比增17%。

  “二线城市部分土地交易成本相对不高,且城市基建等发展不错,使得部分近郊区土地表现较好,进而土地价格呈上涨势头。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  量跌价涨的土地市场中,杭州仍是最显眼城市。前九月,杭州卖地收金近2223亿元,高居城市榜首。

  7月30日,新世界(00017.HK)发力杭州土拍市场,以97.92亿元夺得杭州望江商住地块。此地成为今年总价最高地块,楼面价24860元/平方米,溢价率3.93%。新世界也成为嘉里、恒隆之后,又一进入杭州的中国香港商业巨头。

  实际上,资金对杭州追逐已久。2017年,杭州土地出让金首次超过2000亿元,2018年再创新高,达到2501亿元,在全国各城市中领跑。

  合硕机构首席分析师郭毅认为,有规模诉求的房企,要把握自身趋势合理纳储。在城市选择上,二线和强一线城市吸引人口流入,衍生出深层购房置业需求。

  杭州正是房企的择优之选。近年来,在经济发展、人才政策吸引下,人口快速涌入杭州。2015年、2016年、2017年、2018年,杭州新增常住人口分别飙涨12.6万、17万、28万、33.8万人。

  此外,BOSS直聘发布的《2019二季度人才吸引力报告》显示,在人才吸引力方面,北京(楼盘)继续位列第一。杭州稳列第一集团,与一线城市在同水平竞争。

  土地市场火热之下,杭州土拍政策调控加码。

  6月29日,杭州土地出让条件首次设置“限房价、限精装”条款。杭州将在土地拍出前约定入市价格,地块价格指标除土地出让起价、封顶价,还包括未来新房毛坯销售均价、毛坯最高单价及最高精装标准。

  “此次土拍新规,主要目的是限制杭州房价过快上涨,给之前火热的土地市场降温,稳定杭州房威廉希尔官方网站市场健康发展。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英称。

  但贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,杭州近年来人口流入较快,市场升温的主要原因是居民和房企资金。限房价、竞自持的方式并不意味着增加有效住房供应,不能治本。

  杭州之外,房企拿地热门城市还有上海(楼盘)、北京、武汉(楼盘)、天津、南京、苏州(楼盘)、广州(楼盘)、昆明(楼盘)、宁波(楼盘);1~9月土地出让金分别为1306.6亿元、1224.2亿元、1198.7亿元、1177.4亿元、1153.3亿元、1015.6亿元、957.7亿元、807.4亿元、804.3亿元。

  而除去新世界的豪赌,前九月涉足全国高价地的房企还有华夏幸福(600340,股吧)、陆家嘴(600663,股吧)集团、中海、万科、华润置地、融创中国、嘉里建设、星河集团等。入榜地块均为大体量综合宅地,拿地企业多为知名房企。

  土地市场趋于理性

  6月份至今,威廉希尔官方网站行业资金持续收紧。不管是信托、海外发债,还是房威廉希尔官方网站开发贷均严格管控。融资途径收窄、融资成本提升,造成中小型企业资金面紧张,进而传导至土地市场投资。各能级城市均未能幸免。

  9月26日,成都拍卖出让3宗商住用地,出让面积共约140.6亩,总起价14.26亿元。最终,天府新区一号、二号地块均因报名人数不足而流拍;蒲江县鹤山街道三号地块由成都立达房威廉希尔官方网站开发有限公司以0.7亿元底价竞得。

  9月27日,苏州主城区7幅涉宅地块入市交易,总出让面积36.33万平方米,总建筑面积74.99万平方米,总起价93.3亿元。据悉,7宗地块最终均成功出让,成交总额94.3亿元,但仅一宗地块达到溢价。

  土地市场呈整体走低趋势,但城市分化仍然存在,三四线市场降温尤为突出。

  前九月,一线城市土地推出面积2386万平方米,同比上涨35%;成交面积2194万平方米,同比涨29%;二线城市土地推出面积33589万平方米,同比涨8%;成交面积28410万平方米,同比涨5%。

  反观三线城市,1~9月土地推出面积52157万平方米,同比跌8%;成交面积42383万平方米,同比跌9%;溢价率19%,同比跌2%。

  2019年以来,受棚改规模收紧及部分需求被透支影响,三四线地市表现不及去年。易居研究院报告同样表明,1~9月,三四线城市宅地市场降温较为明显,近两月累计宅地成交面积同比降幅持续扩大,进一步体现市场降温特征。

  “当前三四线城市住宅交易市场降温,重新面临去库存的压力,这会打击房企补充宅地的积极性;同时也影响了房企的资金回笼和继续购地。”严跃进称。

  土地市场降温将向外传导,“房住不炒”下,楼市大起大落已不再可能。而每当调控来袭,忙于加衣御寒的永远是开发商。已基本完成补货值动作的房企,下半年应以销售、回款为主,增强现金流实力;而负债率过高且过于激进的房企,把握资金安全应是重中之重。


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